Tragbarkeit Hypothek

Die Tragbarkeit einer Hypothek beschreibt, inwiefern ein Haushalt in der Lage ist, die dauerhaften finanziellen Verpflichtungen, die aus dem Besitz einer Immobilie und der Tilgung eines Hypothekendarlehens resultieren, zu erfüllen. Die Kosten umfassen die Zinszahlungen, die Amortisation der Hypothek  (also die Rückzahlung des geliehenen Kapitals) und die Nebenkosten für die Immobilie wie Unterhalt, Steuern, Versicherungen und Energiekosten. In der Schweiz wird empfohlen, dass die Gesamtkosten einer Hypothek nicht mehr als ein Drittel des Bruttohaushaltseinkommens ausmachen sollten. Diese Regel soll sicherstellen, dass der Haushalt auch nach Abzug der Wohnkosten über genügend finanziellen Spielraum verfügt, um anderen Lebenshaltungskosten und unvorhergesehenen Ausgaben begegnen zu können.

Die Berechnung der Tragbarkeit basiert auf dem Vergleich des Gesamtaufwands, der durch die Hypothek entsteht, mit dem Bruttoeinkommen des Haushalts. Der Gesamtaufwand umfasst dabei:

• Zinsaufwand: Der Betrag, der jährlich für die Zinsen der Hypothek aufgebracht werden muss. Hierbei wird oft mit einem theoretischen oder «im Vergleich hohen» Zinssatz gerechnet, um eine gewisse Sicherheitsmarge für Zinsschwankungen einzuplanen.
• Amortisation: Die geplante Rückzahlung des Hypothekarkredits. In der Regel wird angestrebt, die 2. Hypothek (oft bis zu 65% des Beleihungswerts der Immobilie) innerhalb einer festgelegten Frist zu amortisieren.
• Nebenkosten: Zu den Nebenkosten zählen alle weiteren finanziellen Verpflichtungen, die mit dem Besitz der Immobilie verbunden sind, wie etwa Kosten für Unterhalt, Renovierung, Steuern, Versicherungen und Energie.

Diese Kosten werden ins Verhältnis zum jährlichen Bruttohaushaltseinkommen gesetzt. Die Tragbarkeit ist gegeben, wenn dieser Anteil 33% nicht überschreitet. Diese Faustregel dient dazu, eine Überbelastung der Haushalte zu vermeiden und sicherzustellen, dass die Immobilie auch bei finanziellen Engpässen oder steigenden Zinsen gehalten werden kann.

Beispiel-Kalkulation:

• Kaufpreis der Immobilie: CHF 800’000
• Eigenkapital: CHF 160’000 (In der Regel 20% des Kaufpreises)
• Hypothekendarlehen: CHF 640’000 (80% des Kaufpreises)
• Bruttoeinkommen: CHF 120’000
• Nebenkosten (Unterhalt, Steuern, Versicherungen): CHF 12’000 pro Jahr
• Hypothekarzins: 2.5%

Tragbarkeitsberechnung:

Der jährliche Zinsaufwand berechnet sich aus dem Hypothekarbetrag multipliziert mit dem angenommenen Zinssatz: CHF 640’000 * 2,5% = CHF 16’000 / Jahr

Für die Berechnung nehmen wir an, dass das Paar plant, die Hypothek innerhalb von 15 Jahren zu amortisieren. In der Praxis kann dies variieren und hängt von den Bedingungen der Bank ab. In unserem Beispiel amortisieren wir nur den Betrag über 65% des Beleihungswerts, was in der Schweiz häufig gefordert wird. Das bedeutet, wir amortisieren die Differenz zwischen 80% und 65% des Kaufpreises innerhalb von 15 Jahren.

• Beleihungsgrenze für Amortisation: CHF 800’000 * 15% = CHF 120’000
• Jährliche Amortisation: CH 120’000 / 15 = CHF 8’000 / Jahr
• Totale Kosten: CHF 16’000 (Zins) + CHF 8’000 (Amortisation)  + CHF 12’000 (Nebenkosten) = CHF 36’000 / Jahr

Die Tragbarkeit in diesem Beispiel beträgt nun 30%.  CHF 36’000 / CHF 120’000 = 30%

Die Tragbarkeitsprüfung ist ein essenzieller Bestandteil des Prozesses der Hypothekarvergabe. Sie schützt nicht nur die Kreditnehmer vor einer potenziellen Überbelastung durch zu hohe Schulden, sondern minimiert auch das Risiko für die Kreditgeber, da sie hilft, Zahlungsausfälle zu vermeiden. In der Schweiz sind Banken gesetzlich dazu verpflichtet, die Tragbarkeit sorgfältig zu prüfen, bevor eine Hypothek gewährt wird. Diese Praxis fördert eine verantwortungsvolle Kreditvergabe und trägt zur Stabilität des Immobilienmarktes bei.

Die Bewertung der Tragbarkeit ist jedoch nicht nur eine Aufgabe der Banken. Auch die Kreditnehmer profitieren davon, wenn sie ihre finanzielle Situation realistisch einschätzen und sich bewusst machen, welche Belastungen auf sie zukommen können. Eine sorgfältige Planung und die Berücksichtigung aller relevanten Kosten sind entscheidend, um langfristig Freude am Eigenheim zu haben und finanziell gesund zu bleiben.