Ertragswertmethode

Die Ertragswertmethode ist ein Ansatz zur Bewertung von Liegenschaften, der auf den zukünftigen Erträgen basiert, welche die Immobilie erzielen kann. Dieser Ansatz wird häufig bei der Bewertung von Mietobjekten oder Geschäftsräumen eingesetzt, bei denen die Einnahmen klar definiert und vorhersehbar sind. Bei der Ertragswertmethode wird der aktuelle Wert der Immobilie auf der Grundlage der erwarteten zukünftigen Einkünfte berechnet, wobei sowohl die Mieteinnahmen als auch der Wert des Objekts am Ende des Betrachtungszeitraums berücksichtigt werden. Der Schlüssel zur Anwendung dieser Methode ist die genaue Prognose der zukünftigen Cashflows und die Anwendung eines angemessenen Diskontierungssatzes, um den Barwert dieser Cashflows zu berechnen.

Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich in zwei Situationen verwendet: erstens, wenn die Immobilie hauptsächlich zur Erzielung von Einkommen gekauft wird, wie z.B. bei Mietgebäuden, und zweitens, wenn die Immobilie einen einzigartigen oder speziellen Wert hat, der durch einen typischen Marktvergleich schwer zu bestimmen ist. Diese Methode ist auch besonders nützlich, wenn Marktvergleichsdaten nicht leicht verfügbar sind oder wenn der Wert der Immobilie stark von der erzielbaren Miete abhängt.

Die Berechnung des Ertragswerts einer Immobilie erfolgt in drei Schritten. Erstens werden die zukünftigen Nettoerträge der Immobilie prognostiziert. Dies umfasst die Mieteinnahmen und eventuelle andere Einnahmen, abzüglich aller Kosten, die mit dem Besitz und Betrieb der Immobilie verbunden sind. Zweitens wird ein geeigneter Diskontierungssatz angewendet, um den Barwert dieser zukünftigen Einkünfte zu berechnen. Der Diskontierungssatz spiegelt das Risiko und die Renditeerwartungen des Investors wider. Schliesslich wird der prognostizierte Restwert der Immobilie am Ende des Betrachtungszeitraums ebenfalls abgezinst und zum Ertragswert hinzugefügt.

Beispiel

Angenommen, wir haben eine Mietimmobilie, die jährlich CHF 20’000 nach Kosten und Steuern erwirtschaftet. Wir erwarten, dass diese Einkünfte für die nächsten 10 Jahre stabil bleiben werden. Am Ende der 10 Jahre rechnen wir damit, dass wir die Immobilie für etwa CHF 200’000 verkaufen können.

Um den Ertragswert der Immobilie zu berechnen, müssen wir den Barwert der erwarteten Einnahmen für die nächsten 10 Jahre sowie den abgezinsten Restwert der Immobilie am Ende des 10. Jahres bestimmen.

Wir verwenden einen Diskontierungssatz von 5% zur Berechnung des Barwerts.

1. Zunächst berechnen wir den Barwert der jährlichen Einnahmen:PV (Einnahmen) = CHF 20’000 / 0.05 = CHF 400’000
2. Anschliessend berechnen wir den abgezinsten Restwert am Ende des 10. Jahres:PV (Restwert) = CHF 200’000 / (1 + 0.05) ^ 10 = CHF 122’891
3. Der Ertragswert der Immobilie ist die Summe dieser beiden Beträge:Ertragswert = PV (Einnahmen) + PV (Restwert) = CHF 400’000 + CHF 122’891 = CHF 522’891

Daher würde die Ertragswertmethode in diesem Beispiel zu einem geschätzten Wert der Immobilie von CHF 522’891 führen.

Ein Hauptvorteil der Ertragswertmethode ist, dass sie einen detaillierten Einblick in die finanzielle Leistung einer Immobilie bietet und damit eine genauere und fundiertere Bewertung ermöglicht. Sie berücksichtigt spezifische Einkommensströme und Ausgaben, die mit der Immobilie verbunden sind, und ermöglicht eine objektive Bewertung auf der Grundlage der erwarteten finanziellen Leistung.

Ein Nachteil dieser Methode ist jedoch, dass sie auf einer Reihe von Annahmen basiert, insbesondere in Bezug auf zukünftige Einnahmen und Ausgaben sowie den Diskontierungssatz. Fehleinschätzungen oder unerwartete Veränderungen in diesen Faktoren können zu erheblichen Abweichungen zwischen dem geschätzten und dem tatsächlichen Wert der Immobilie führen.