Bauhandwerkerpfandrecht

Das Bauhandwerkerpfandrecht ist ein spezielles Pfandrecht, das in den Artikeln 837 bis 842 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB) geregelt ist. Es steht Bauhandwerkern zu, die an der Erstellung, Renovierung oder Reparatur eines Gebäudes beteiligt waren. Im Kern dient es dazu, die Forderungen jener Personen zu sichern, die durch ihre Arbeit oder die Lieferung von Materialien zur Errichtung, zum Umbau oder zur Reparatur eines Bauwerks beigetragen haben.

Um ein Bauhandwerkerpfandrecht geltend machen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Erstens muss es sich um eine berechtigte Forderung handeln, die direkt aus der erbrachten Arbeit oder den gelieferten Materialien resultiert. Zweitens muss die Arbeit oder das Material einen Mehrwert für das betreffende Grundstück geschaffen haben. Drittens muss die Forderung innerhalb einer bestimmten Frist, normalerweise vier Monate nach Abschluss der Arbeit, geltend gemacht werden.

Es ist zu beachten, dass das Bauhandwerkerpfandrecht nur dann angemeldet werden kann, wenn die Arbeit oder die gelieferten Materialien tatsächlich zur Verbesserung des Grundstücks beigetragen haben. Arbeit oder Materialien, die lediglich zur Erhaltung des Grundstücks, und nicht zu dessen Verbesserung, beigetragen haben, berechtigen nicht zur Anmeldung eines Bauhandwerkerpfandrechts.

Um das Bauhandwerkerpfandrecht durchzusetzen, muss der Handwerker eine Anmeldung beim zuständigen Grundbuchamt einreichen. Diese Anmeldung muss schriftlich erfolgen und bestimmte Informationen enthalten. Dazu gehören die Höhe der Forderung, die genaue Bezeichnung des Grundstücks und eine Beschreibung der erbrachten Arbeit oder der gelieferten Materialien.

Die Anmeldung muss innerhalb der oben genannten viermonatigen Frist erfolgen. Nach Ablauf dieser Frist erlischt das Recht zur Anmeldung des Bauhandwerkerpfandrechts. Es ist daher von entscheidender Bedeutung, diese Frist einzuhalten.

Angenommen, eine Schreinerei wird beauftragt, die Fenster eines Hauses zu ersetzen. Nach Abschluss der Arbeit stellt die Schreinerei dem Hauseigentümer eine Rechnung, die dieser jedoch nicht bezahlt. Die Schreinerei kann nun innerhalb von vier Monaten nach Fertigstellung der Arbeit ein Bauhandwerkerpfandrecht anmelden, um ihre Forderung zu sichern. Das bedeutet, dass das Grundstück nicht verkauft werden kann, ohne dass die Forderung der Schreinerei beglichen wird.

Ein eingetragenes Bauhandwerkerpfandrecht hat signifikante Auswirkungen. Es verhindert, dass das Grundstück ohne Zustimmung des Handwerkers verkauft wird und kann die Zwangsversteigerung des Grundstücks zur Befriedigung der Forderung zur Folge haben.

In den vergangenen Jahren hat die Rechtsprechung in der Schweiz das Thema Bauhandwerkerpfandrecht weiter entwickelt und verfeinert. Eine bemerkenswerte Entscheidung in diesem Zusammenhang wurde vom Schweizer Bundesgericht am 5. Oktober 2016 getroffen. Dieses Urteil hatte weitreichende Auswirkungen auf die Praxis der Sicherheitsleistung im Bauwesen.

Vor diesem Urteil war es üblich, dass eine Sicherheitsleistung, wie beispielsweise eine Bankgarantie, als ausreichend angesehen wurde, um die Rechte der Handwerker zu schützen. Die Idee war, dass diese Garantie ausreichend war, um das Risiko von Zahlungsausfällen zu minimieren und damit das Bedürfnis nach einem Bauhandwerkerpfandrecht zu reduzieren.

In seiner Entscheidung stellte das Bundesgericht jedoch klar, dass eine Sicherheitsleistung nur dann als ausreichend betrachtet wird, wenn sie die gleiche Deckung (qualitativ und quantitativ) bietet wie das Bauhandwerkerpfandrecht. Konkret bedeutet dies, dass die Sicherheitsleistung auch die Verzugszinsen zeitlich unbegrenzt sichern muss.

Diese Entscheidung hat die Praxis der Sicherheitsleistung im Bauwesen erheblich erschwert. Eine Bankgarantie, die den Kapitalbetrag sichert, aber nicht zeitlich unbegrenzt die Verzugszinsen, genügt nicht den Anforderungen an eine «hinreichende Sicherheit». Es ist praktisch unmöglich, eine zeitlich unbegrenzte Bankgarantie zu erhalten, was dazu geführt hat, dass sich die Problematik der Ablösung von Bauhandwerkerpfandrechten in der Praxis verschärft hat.