Bei einer vorzeitigen Auflösung Ihrer Hypothek, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, falls dies im Hypothekarvertrag festgehalten wurde. Diese Entschädigung ist eine Strafzahlung für die vorzeitige respektive ausserplanmässige Rückzahlung oder Hypothek.

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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Begriff, der häufig im Zusammenhang mit Hypotheken in der Schweiz verwendet wird. Sie bezeichnet eine Gebühr, die von einem Hypothekengeber erhoben wird, wenn ein Kreditnehmer seine Hypothek vor dem Ende der vereinbarten Laufzeit vollständig zurückzahlen möchte. Dies dient dazu, den Verlust des Kreditgebers auszugleichen, der durch die vorzeitige Rückzahlung der Hypothek und den daraus resultierenden Verlust der Zinseinnahmen entsteht.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung basiert auf einer Reihe von Variablen, darunter dem ausstehenden Hypothekenbetrag, der Restlaufzeit der Hypothek, dem ursprünglich vereinbarten Zinssatz und den aktuellen Marktzinsen.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann insbesondere dann ins Spiel kommen, wenn die aktuellen Zinssätze niedriger sind als der für die Hypothek vereinbarte Zinssatz. In diesem Fall würde der Hypothekengeber bei einer vorzeitigen Rückzahlung der Hypothek und der Ausgabe einer neuen Hypothek zu den aktuell niedrigeren Zinssätzen potenzielle Einnahmen verlieren.

Es ist ratsam, vor einer vorzeitigen Rückzahlung einer Hypothek die möglichen Kosten einer Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen und professionellen Rat einzuholen. Dies kann dazu beitragen, zu bewerten, ob die vorzeitige Rückzahlung der Hypothek unter Berücksichtigung der persönlichen finanziellen Situation und der aktuellen Marktsituation in der Schweiz sinnvoll ist.

Bei nachfolgenden Situationen kann eine Vorfälligkeitsentschädigung durch eine Vertragsauflösung fällig werden:

  • Verkauf der Immobilie
  • Auflösung der gemeinsamen Hypothek bei einer Scheidung
  • Zahlungsunfähigkeit
  • Wechsel zu einer anderen Bank infolge von tieferen Zinsen
  • Kündigung der Hypothek durch die Bank

Vorfälligkeitsentschädigung Beispiel

Nehmen wir an, dass ein Kreditnehmer eine Hypothek von CHF 500’000 mit einer Festhypothek über 10 Jahre abgeschlossen hat und einen jährlichen Zinssatz von 1,5% vereinbart hat. Nach 5 Jahren möchte der Kreditnehmer die Hypothek aufgrund eines Umzugs vorzeitig zurückzahlen.

In diesem Fall berechnet der Kreditgeber die Vorfälligkeitsentschädigung auf der Grundlage der noch ausstehenden Zinszahlungen und der Restlaufzeit des Darlehens. Die Berechnung kann wie folgt aussehen:

  1. Noch ausstehende Hypothekenschuld: CHF 500’000 (angenommen, dass der Kreditnehmer bisher nur Zinsen gezahlt hat und keine Tilgung erfolgt ist).
  2. Restlaufzeit der Hypothek: 5 Jahre (ursprüngliche Laufzeit von 10 Jahren minus 5 Jahre, die bereits vergangen sind).
  3. Jährliche Zinszahlungen: CHF 500’000 x 1,5% = CHF 7’500.
  4. Zinszahlungen für die Restlaufzeit: CHF 7’500 x 5 Jahre = CHF 37’500.

Die Vorfälligkeitsentschädigung wäre in diesem Beispiel CHF 37’500. Allerdings ist zu beachten, dass Banken und Kreditgeber unterschiedliche Methoden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung anwenden können, und auch der aktuelle Marktzinssatz eine Rolle spielt. Einige Kreditgeber können zudem eine Bearbeitungsgebühr erheben.

Vorgehen bei einer Auflösung der Hypothek

Lesen Sie Ihren Vertrag, welcher Sie mit der Bank abgeschlossen haben, genau durch. Im Vertrag finden Sie alle Informationen zum Thema Kündigungsrecht und vorzeitiger Auflösung. Oftmals ist auch aus dem Kreditvertrag nicht genau ersichtlich, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen wird, wenn Sie die Hypothek ablösen oder vorzeitig auflösen. Ihre Bank wird Ihnen genau mitteilen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen wird.

Wann ist es ratsam, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen?

Ob die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung sinnvoll ist, hängt von mehreren Faktoren ab:

  1. Aktuelle und zukünftige Zinssätze: Wenn die derzeitigen Zinssätze wesentlich niedriger sind als der Zinssatz Ihres bestehenden Darlehens, könnte es finanziell vorteilhaft sein, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen und ein neues Darlehen mit einem niedrigeren Zinssatz aufzunehmen, selbst wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
  2. Zukünftige Finanzpläne: Wenn Sie beabsichtigen, in absehbarer Zeit umzuziehen oder Ihre Immobilie zu verkaufen, könnte eine vorzeitige Rückzahlung und das Vermeiden einer langfristigen Finanzverpflichtung sinnvoll sein.
  3. Finanzielle Stabilität: Wenn Sie über erhebliche Ersparnisse verfügen und es Ihnen wichtiger ist, schuldenfrei zu sein, als das Geld anderweitig zu investieren, könnte die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung in Betracht gezogen werden.

Wie Sie eine Strafzahlung vermeiden können

Bevor Sie einen Vertrag für eine Hypothek abschliessen, können Sie Ihren Verhandlungsspielraum nutzen. Vereinbaren Sie mit der Bank die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung oder fragen Sie nach Alternativen, wie z.B. einen Zinsaufschlag, der bei einer vorzeitigen Auflösung zu tragen kommt.

Wichtig zu Wissen

  • Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann nicht nur bei Vertragsabschluss, sondern auch bei der Vertragsauflösung mit der Bank verhandelt werden.
  • Wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, dann sollten Sie die Berechnung der Bank genau überprüfen. Es ist leider schon vorgekommen, dass die Berechnung oftmals nicht korrekt ausgewiesen wurde. In diesem Fall wenden Sie sich an den Bankombudsmann.
  • Die Vorfälligkeitsentschädigung kann von den Einkommenssteuern abgesetzt werden, wenn Sie die neue Hypothek bei der gleichen Bank abschliessen. Bei der Grundstückgewinnsteuer können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung absetzen, wenn der Verkauf mit der Auflösung der Hypothek zusammenhängt.