Eigenmietwert der Immobilie berechnen

In der Schweiz müssen Immobilienbesitzer, die im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung wohnen eine Steuer bezahlen. Und zwar eine Einkommenssteuer auf den sogenannten Eigenmietwert.

Wenn man im eigenen Haus lebt, wird verständlicherweise keine Miete bezahlt. Im Steuersystem der Schweiz, muss jedoch das Einkommen, das bei einer Vermietung realisiert werden könnte, versteuert werden. Es handelt sich hierbei faktisch um eine Art theoretische Steuer, da der Betrag nie erwirtschaftet wurde. In der Regel versteuern Sie als Hausbesitzer 60% bis 70% des Betrages zusätzlich als Einkommen, der ein Mieter Ihnen als Miete bezahlen würde.

Achtung: Auch bei Ferien- und Zweitwohnungen wird in der Schweiz der Eigenmietwert besteuert.

Der zu versteuernde Eigenmietwert wird von der kantonalen Steuerbehörde festgelegt. Die Steuerbehörde berechnet den Eigenmietwert der Immobilie entweder vor Ort oder aufgrund der folgenden Kriterien:

• Wohnort / Lage
• Wohnfläche
• Ausbau
• Alter
• Zustand der Immobilie
• Vergleich mit ähnlichen Liegenschaften in der Umgebung

Der Eigenmietwert muss jedoch mindestens 60% der «möglichen» Mieteinnahmen betragen.

Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten können von dem Eigenmietwert zusätzlich abgezogen werden!

Eigenmietwert Beispiel

Das besteuerbare Einkommen von Familie Schweizer beträgt CHF 120’000. Der Eigenmietwert der Wohnung wurde von den kantonalen Steuerbehörden in Zürich auf CHF 36’000 geschätzt (Möglicher Ertrag bei Vermietung wäre CHF 3’000 / Monat). Der Eigenmietwert beträgt als Beispiel in diesem Fall 70% (Satz im Kanton Zürich) respektive CHF 25’200. Es gibt jedoch noch Unterhaltskosten von CHF 4’000 und Hypothekarzinsen von CHF 8’000, welche die Familie Schweizer vom Eigenmietwert abziehen kann. Der zu versteuernde Eigenmietwert beträgt somit nur noch CHF 13’200. Das gesamte Steuerbare Einkommen von Familie Schweizer beträgt nun CHF 133’200.

Kantonale Unterschiede

Die Besteuerung ist auch beim Eigenmietwert in der Schweiz kantonal geregelt. Infolgedessen gibt es je nach Kanton unterschiedliche Berechnungsmethoden zum versteuernden Eigenmietwerts.

Kanton Aargau

Der Eigenmietwert beträgt im Kanton Aargau 60% der Marktmiete. Je nach Gemeinde können die Eigenmietwerte bis zu 64% betragen.

Kanton Appenzell

Der Eigenmietwert im Kanton Appenzell wird anhand des Verkehrswertes der Liegenschaft festgelegt. Der Mietwert wird bei Personen, welche das Objekt permanent bewohnen um 10% herabgesetzt. Der Eigenmietwert beträgt je nach Verkehrswert der Immobilie zwischen 3,5% bis 5%.

Kanton Basel

Der Kanton Basel berechnet den Eigenmietwert basierend auf dem Vermögenssteuerwert. Der Eigenmietwertsatz besteht in Baselland & Basel Stadt aus dem Referenzzinssatz für Hypotheken mit einem Zuschlag von 1,75%.

Kanton Bern

Der Eigenmietwert im Kanton Bern beträgt mindestens 60% der marktüblichen Miete. Der Kanton Bern berechnet den Eigenmietwert nach dem Protokollmietwert.

Kanton Freiburg

Im Kanton Freiburg ist die Berechnung etwas komplexer. Anhand eines Fragebogens wird die Grösse der Wohnung, das Alter der Liegenschaft in die Berechnung einbezogen. In der Regel beträgt der Eigenmietwert etwa 5% des Steuerwertes der Liegenschaft.

Kanton Genf

Der Eigenmietwert im Kanton Genf beträgt 50% bis 60% der Marktmiete. Der Eigenmietwert wird anhand eines Fragebogens ausgerechnet und festgelegt.

Kanton Glarus

Der Eigenmietwert im Kanton Glarus beträgt 60% der marktüblichen Miete (gemäss Art. 24 der Verordnung über die Bewertung der Grundstücke).

Kanton Graubünden

Der Eigenmietwert im Kanton Graubünden beträgt 70% der marktüblichen Miete, die Sie erwirtschaften würden, wenn Sie die Immobile vermieten würden.

Kanton Jura

Der Eigenmietwert im Kanton Jura beträgt 60% bis 70% der marktüblichen Miete. Die Steuerbehörden vergleichen die Mieten ähnlicher Immobilien in der Region um korrekte Berechnungsgrundlagen schaffen zu können.

Kanton Luzern

Der Eigenmietwert im Kanton Luzern beträgt 70% der mittleren Markmiete. Dieser Wert wird anhand von Mieten vergleichbarer Immobilien berechnet.

Kanton Neuenburg

Im Kanton Neuenburg wird der Eigenmietwert anhand des Katasterwertes festgelegt:

4,5% für den Teil bis CHF 500’000

3,6% für den Teil CHF 500’001 bis CHF 1,0 Mio.

2,7% für den Teil CHF 1,0 Mio. bis CHF 1,5 Mio.

1,8% für den Teil CHF 1,5 Mio. bis CHF 2,0 Mio.

0,8% für den Teil welcher CHF 2,0 Mio. übersteigt.

Kanton Nidwalden

Der Eigenmietwert im Kanton Nidwalden beträgt 70% der marktüblichen Miete.

Kanton Obwalden

Der Eigenmietwert im Kanton Obwalden beträgt 70% der marktüblichen Miete.

Kanton Schaffhausen

Der Eigenmietwert wird anhand der marktüblichen Miete berechnet und beträgt maximal 70%. Diverse Abzüge können jedoch geltend gemacht werden.

Kanton Schwyz

Im Kanton Schwyz beträgt der Eigenmietwert 65% bei selbst genutzten Immobilien der gegenwärtigen Marktmiete.

Kanton Solothurn

In Solothurn wird der Eigenmietwert auf Basis des Katasterwerts berechnet (25% bis 45% des Verkehrswerts einer Immobilie). Diese Berechnung ist bis zu einem Wert von CHF 240’000 zulässig. Über diesem Betrag findet eine Einzelbewertung statt. Der Eigenmietwert wird je nach Gemeinde mit 8,8% bis 10,63% des Katasterwerts berechnet.

Kanton St. Gallen

Der maximale Abzug, welcher bei selbst genutzten Immobilien den Steuern geltend gemacht werden kann beträgt 30% respektive 70% des marktüblich erzielten Mietpreises.

Kanton Tessin

Im Kanton Tessin beträgt der Eigenmietwert 6,25% des Immobilienwertes. Relevant für die Berechnungsgrundlage ist der Zeitpunkt der letzten Generalrevision in der betreffenden Gemeinde.

Kanton Thurgau

Im Kanton Thurgau wird der Eigenmietwert aufgrund von einer Liegenschaftsschätzung durchgeführt. Diese Schätzungen finden alle 15 Jahre statt. Die Anpassung erfolgt jährlich durch eine Indexierung. Auf den selbst genutzten Immobilien wird ein Abzug von 40% gewährt.

Kanton Uri

Im Kanton Uri darf der Eigenmietwert bei den kantonalen Steuern nicht tiefer als 60% des marktüblichen Mietwertes betragen. Die Steuerverwaltung interveniert mittels periodischen Erhebungen falls die Eigenmietwerte kantonalen Durchschnitt weniger als 70% betragen mit einem prozentuellen Zuschlag.

Kanton Waadt

Im Kanton Waadt wird der Mietwert anhand der Wohnfläche berechnet. Der Eigenmietwert wird durch Faktoren wie das Alter des Gebäudes, Lage., Umgebung und der Art des Eigenheims berechnet. Zwischen 3% bis 30% können abgezogen werden. Übersteigt der Nettomietwert mehr als 20% des des Reineinkommens, ist er bis zu einem Betrag von CHF 5600 abzugsberechtigt.

Kanton Wallis

Im Kanton Wallis beträgt der Eigenmietwert 70% der üblichen Marktmiete, welche bei einer Vermietung erzielt werden könnte.

Kanton Zug

Der Eigenmietwert beträgt im Kanton Zug mindestens 60% des Verkehrswertes bei selbst bewohnten Liegenschaften.

Kanton Zürich

Im Kanton Zürich ist 70% des Kaufpreises der Steuerwert. Vom Steuerwert werden 4,25% bei Eigentumswohnungen und 3,25% bei Einfamilienhäusern als Eigenmietwert berechnet.

Beispiel Eigenmietwert-Berechnung im Kanton Zürich:

Kaufpreis der Wohnung CHF 1 Mio. Steuerwert CHF 700’000 (70% von Kaufpreis). Eigenmietwert CHF 29’750 (4,25% von CHF 700’000).

Seit 2017 beschäftigt sich das Parlament mit dem Thema der Abschaffung des Eigenmietwerts. Nachdem bei der Herbstsession 2021 der Entwurf im Ständerat mit einem deutlichen JA angenommen wurde, befasst sich nun die Nationalratskommission mit dem Thema. Gemäss Ständeratsbeschluss sollen Zweitliegenschaften weiterhin mit dem Eigenmietwert besteuert werden. Der Bundesrat hingegen möchte hingegen, dass auch Zweitliegenschaften nicht weiter besteuert werden. Im Gegenzug sollen Hypothekarzinsen nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Durch diese Anpassung will der Bundesrat die Verschuldung der Bevölkerung reduzieren.