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Eigenmietwert der Immobilie berechnen

Wer in der eigenen Immobilie wohnt, muss zwar keine Miete bezahlen, jedoch den Eigenmietwert versteuern. Die Berechnung des Eigenmietwerts ist je nach Kanton unterschiedlich und wird von der Steuerbehörde festgelegt.

Was bedeutet Eigenmietwert? 

In der Schweiz müssen Immobilienbesitzer, die im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung wohnen eine Steuer bezahlen. Und zwar eine Einkommenssteuer auf den sogenannten Eigenmietwert.

Wenn man im eigenen Haus lebt, wird verständlicherweise keine Miete bezahlt. Im Steuersystem der Schweiz, muss jedoch das Einkommen, das bei einer Vermietung realisiert werden könnte, versteuert werden. Es handelt sich hierbei faktisch um eine Art theoretische Steuer, da der Betrag nie erwirtschaftet wurde. In der Regel versteuern Sie als Hausbesitzer 60% bis 70% des Betrages zusätzlich als Einkommen, der ein Mieter Ihnen als Miete bezahlen würde.

Achtung: Auch bei Ferien- und Zweitwohnungen wird in der Schweiz der Eigenmietwert besteuert.

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Wie wird der Eigenmietwert berechnet? 

Der zu versteuernde Eigenmietwert wird von der kantonalen Steuerbehörde festgelegt. Die Steuerbehörde berechnet den Eigenmietwert der Immobilie entweder vor Ort oder aufgrund der folgenden Kriterien:

  • Wohnort / Lage
  • Wohnfläche
  • Ausbau
  • Alter
  • Zustand der Immobilie
  • Vergleich mit ähnlichen Liegenschaften in der Umgebung

Der Eigenmietwert muss jedoch mindestens 60% der «möglichen» Mieteinnahmen betragen.

Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten können von dem Eigenmietwert zusätzlich abgezogen werden!

Eigenmietwert Beispiel

Das besteuerbare Einkommen von Familie Schweizer beträgt CHF 120’000. Der Eigenmietwert der Wohnung wurde von den kantonalen Steuerbehörden in Zürich auf CHF 36’000 geschätzt (Möglicher Ertrag bei Vermietung wäre CHF 3’000 / Monat). Der Eigenmietwert beträgt als Beispiel in diesem Fall 70% (Satz im Kanton Zürich) respektive CHF 25’200. Es gibt jedoch noch Unterhaltskosten von CHF 4’000 und Hypothekarzinsen von CHF 8’000, welche die Familie Schweizer vom Eigenmietwert abziehen kann. Der zu versteuernde Eigenmietwert beträgt somit nur noch CHF 13’200. Das gesamte Steuerbare Einkommen von Familie Schweizer beträgt nun CHF 133’200.

Kantonale Unterschiede

Die Besteuerung ist auch beim Eigenmietwert in der Schweiz kantonal geregelt. Infolgedessen gibt es je nach Kanton unterschiedliche Berechnungsmethoden zum versteuernden Eigenmietwerts.

Kanton Aargau

Der Eigenmietwert beträgt im Kanton Aargau 60% der Marktmiete. Je nach Gemeinde können die Eigenmietwerte bis zu 64% betragen.

Kanton Basel

Der Kanton Basel berechnet den Eigenmietwert basierend auf dem Vermögenssteuerwert. Der Eigenmietwertsatz besteht in Baselland & Basel Stadt aus dem Referenzzinssatz für Hypotheken mit einem Zuschlag von 1,75%.

Kanton Bern

Der Eigenmietwert im Kanton Bern beträgt mindestens 60% der marktüblichen Miete. Der Kanton Bern berechnet den Eigenmietwert nach dem Protokollmietwert.

Kanton Solothurn

In Solothurn wird der Eigenmietwert auf Basis des Katasterwerts berechnet (25% bis 45% des Verkehrswerts einer Immobilie). Diese Berechnung ist bis zu einem Wert von CHF 240’000 zulässig. Über diesem Betrag findet eine Einzelbewertung statt. Der Eigenmietwert wird je nach Gemeinde mit 8,8% bis 10,63% des Katasterwerts berechnet.

Kanton Thurgau

Im Kanton Thurgau wird der Eigenmietwert aufgrund von einer Liegenschaftsschätzung durchgeführt. Diese Schätzungen finden alle 15 Jahre statt. Die Anpassung erfolgt jährlich durch eine Indexierung. Auf den selbstgenutzten Immobilien wird ein Abzug von 40% gewährt.

Kanton Zug

Der Eigenmietwert beträgt im Kanton Zug mindestens 60% des Verkehrswertes bei selbstbewohnten Liegenschaften.

Kanton Zürich

Im Kanton Zürich ist 70% des Kaufpreises der Steuerwert. Vom Steuerwert werden 4,25% bei Eigentumswohnungen und 3,25% bei Einfamilienhäusern als Eigenmietwert berechnet.

Beispiel Eigenmietwert-Berechnung im Kanton Zürich:

Kaufpreis der Wohnung CHF 1 Mio. Steuerwert CHF 700’000 (70% von Kaufpreis). Eigenmietwert CHF 29’750 (4,25% von CHF 700’000).

Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft? 

Seit 2017 beschäftigt sich das Parlament mit dem Thema der Abschaffung des Eigenmietwerts. Nachdem bei der Herbstsession 2021 der Entwurf im Ständerat mit einem deutlichen JA angenommen wurde, befasst sich nun die Nationalratskommission mit dem Thema. Gemäss Ständeratsbeschluss sollen Zweitliegenschaften weiterhin mit dem Eigenmietwert besteuert werden. Der Bundesrat hingegen möchte hingegen, dass auch Zweitliegenschaften nicht weiter besteuert werden. Im Gegenzug sollen Hypothekarzinsen nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Durch diese Anpassung will der Bundesrat die Verschuldung der Bevölkerung reduzieren.